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以房養老 貸款成數可望提高 老人拿房子換養老金的「以房養老」，貸款成數可望提高。資料照片 老年社會 【廖珮君╱台北報導】老人拿房子換養老金的「以房養老」，貸款房地產高槓桿之謎：45%來自銀行貸款 原標題：房地產高槓桿之謎：45%來自銀行貸款 本報記者 王營實習生 陳如 北京報導 融資是房企的「七寸」。在行業利潤壓縮、房企紛紛轉型的時代，優秀的融資能力能夠有效控製成本保證盈利空間，也可以改善財務結構維持穩健運營，還能為轉型提供源源不斷的.
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融資是房企的「七寸」。在行業利潤壓縮、房企紛紛轉型的時代，優秀的融資能力能夠有效控REICO工作室近期研究發現，雖然從2009年以來，房地產投資資金來源中，國內貸款比例呈下降趨勢。但2015年，我國房地產業投資的資金來源中，國內銀行貸款佔15.51%，仍然高於全國各行業的平均水平（當年大約12%）；自籌佔47.90%，低於平均水平（當年69.45%）；其他佔40.73%，高於全國各行業平均水平（當年12.66%）。實際上，現有統計口徑下的 「自籌」和「其他」中平均大約有60%屬於銀行貸款，房地產投資資金來源中，應該約有45%來自銀行中原地產統計顯示，截至11月24日，2016年房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資直接融資迅速上升從房地產融資方面看，資金基本面與總體大環境變動非常一致。REICO工作室研究表明，2014年到2016年上半年，央行連續出台降准、降息政策，並配以下調購房按揭比例等，金融環境不斷寬鬆。全社會融資額中直接融資比例顯著上升。2015年全社會融資額中銀行貸款佔比升至73%，企業債券凈融資佔比也升至18.31%，創歷史新高；2016年上半年，銀行貸款佔比達76.7%，企業債券凈融資佔比略有下降。世邦魏理仕指出，2014年以來，政府頒布了一系列政策，包括開放境內債券市場、鼓勵ABS（資產擔保證券）市場有序發展、收緊財富管理等影子銀行產品。為開發商和投資者創建了有利的投融資環境。據REICO工作室統計，2015年底，房地產債券融資餘額達9989.4億元，高於2011年到2014年4年全部債券融資餘額之和；2016年6月末，房地產債券融資餘額已達16212.22億元。
但資本市場依舊不是我國房地產融資的主要渠道。自2009年11月南國置業之後，時隔6年2015年才又有2家房地產企業在A股上市。目前，A股共有132家房地產開發企業，佔全部A股不過，資本市場上房地產融資產品有了新突破。繼2014年國內首只權益型REITs產品「中信啟航」正式上市交易后，2015年國內首只公募REITs「前海萬科封閉式混合型基金」也實現上市。世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨表示，境內債券市場的開啟為開發商融資打開新的窗口，目前中國的低息環境進一步刺激開發商紛紛發行境內債券，並將債券到期時間推遲至2018年及2021年間，以減輕短期內償債壓力。信貸收緊影響較大
REICO工作室認為，未來房地產融資的基本原理不會發生變化，房地產企業的具體融資方式仍將與其具體開發模式和經營模式密切相關。預計銀行貸款仍將是融資主要來源，直接融資在融創中國董事長孫宏斌看來，本輪調控非常嚴峻。其中重要表現是銀行信貸收緊對開發商影響特別大。孫宏斌認為，表面上，市場購房預期還未發生改變，但「（樓市）一直說降，其實沒降。購房者的預期說著說著就給改了。另外，（當前調控背景下）投資者買不了，首付款太高了中原地產統計顯示，10月-11月截至24日房企債券融資額，相比8-9月下調了61%。當前市場融資難度明顯加大。中原地產首席分析師張大偉認為：從資金成本看，支持2016年房地產市場火熱的主要原因是房企各種渠道低成本資金，債券是其中價格最低的資金來源，但最近2個月發債難度開始加大。張大偉認為，海外融資難度已越來越大，一旦內地債券融資壓力增加，對房企來說，將明顯增加資金壓力。從各地樓市調控看，發債等渠道還有可能繼續收緊，房企未來6-9個月很可能會面臨越來越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李凌表示：「儘管中國境內融資渠道不斷完善，但未來信貸政策可能會發生變化，開發商應做好相應準備。對於部分短期內面臨較高還款壓力的中小開發商來說，應儘早為其再融資需求定製計劃，或與投資者成立合資公司以分散風險。」研究顯示，儘管融資環境較為寬鬆，但凈利潤下滑削弱了開發商的償債能力。本土上市房企的債務總額已由2011年的1.34萬億元大幅攀升至2015年的3.3萬億元。部分小型開發商由於項目預售進展不順利，不得不通過舉債維持項目運行。
世邦魏理仕建議，投資者應當慎重考慮對中小型開發商的定價，以客觀反映其真實的風險水平。此外亦可考慮其它債務重組投資機會，要求擔保支付或進行可轉換債券的投資
詳全文 房地產高槓桿之謎：45%來自銀行貸款-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20161128/19552268.html
老人拿房子換養老金的「以房養老」，貸款成數可望提高。金管會已同意，各銀行承作以房養老時，呆帳提存率可從目前1.5%降到1%，有助銀行降低成本。一旦成本降低，銀行就可拉高老人貸款成數、或調降貸款利率。
目前各銀行的以房養老專案，對外宣稱的貸款成數約7~8成，但實際上，每件核貸的成數都壓在5~6成左右，主要考慮借款人長壽、不動產波動和利率等3大風險。
行庫主管說，呆帳提存率調降，有助銀行降低成本，初期因為各銀行承作量不大，可能效益有限，未來各銀行承作量大時，有助提高實際的核貸成數、或承作不動產的區域可以再擴大目前實際核貸僅5~6成
國人平均壽命提高至80歲，衍生的高齡人口照護、生活品質、經濟保障等問題，都需要台灣社會及早規劃因應，銀行以房養老應運而生。據金管會截至10月底統計，共7家銀行承作「以房養老」，承貸破千件達1060件、承貸金額是53.26億元，業務量前三大是合庫、土銀和華南銀，但平均每件承貸額度僅500萬元。
行庫主管說，因考量長壽風險，目前各行庫的以房養老，實際核貸成數約5~6成，最長貸款期間也只有30年（即最長95歲），根本「無法照顧老人到老」，多種限制下，銀行只能給予更嚴苛的貸款條件。
銀行公會力促保險基金
為解決老人長壽風險，銀行公會透過金融總會向金管會提出6大建言，其中最重要的是，希望可由政府相關機關成立「保險基金」，承擔老人終老後，賣房子所得、而不足清償貸款本息差額的風險。
其他如銀行承辦以房養老時，呆帳提存準備率可從目前1.5%降到1%，及適用45%的資本計提等，這2大建議都有助降低貸款利率、拉高貸款成數。
據了解，金管會僅同意讓以房養老的提存率降到1%，至於資本計提部分，則需等新版Basel修改完而定；而「保險基金」部分，金管會並未有具體回應。
行庫主管說，事實上，各銀行最需要的是「保險基金」，例如房屋價值800萬，但因老人活太久、銀行已給付給老人1000萬元，中間200萬元差額就由「保險基金」做賠付，才能真正提高銀行貸款意願。
貸款期限最長僅95歲
行庫主管坦言，各行庫的以房養老，多是「公益型態」，因老人貸款期限最長僅95歲，若老人活過百歲，行庫仍採展延、續給養老金（可能以捐贈方式），但卻承擔極大的風險。
而如唯一的民營銀行，中信銀則是採展延後產生的利息費用，將在借款人身故後，併同本金與繼承人結算清償。
至於貸款利率部分，行庫主管坦言，貸款利率通常是隨利率走勢而定，但低利時代，房貸利率早已跌破2%，部分如合庫、土銀的以房養老，最低貸款利率都壓在1.9~2%間。
文章處:http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/finance/20161128/37466636/hotdailyart_right
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